Способ управления

Преимущества

Недостатки

Управление управляющей организацией (УО)

Для управляющей организации:

1. УО, при наличии полномочий собственников, может использовать общее имущество в многоквартирном доме для извлечения прибыли (наличие дополнительных источников финансирования).

2. Выполняет работы и оказывает услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в объеме установленном общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (сбалансированные жилищные отношения).

3. Прямые платежи.

4. Возможность управления большими объемами жилищного фонда.

5. Значительно уменьшается административное воздействие ОМСУ.

6. УО имеет право выходить на общее собрание собственников помещений с предложениями о проведении капитального ремонта общего имущества. При принятии собственниками помещений решения о проведении капитального ремонта общего имущества и его реализации снижаются риски эксплуатацион-ной ответственности УО.

7. УО в свете нового законодательства несет ответственность только в части взятых обязательств по договору управления многоквартирным домом.

8. УО принимает только те обязательства, которые устанавливает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

9. УО не обязана осуществлять авансовые платежи.

Для собственников помещений:

1. Договорные отношения только с одним юридическим лицом.

2. Собственники не отвечают за не исполнение обязательств другими собственниками.

3. Существует возможность контроля исполнения обязательств УО (по итогам года).

4. Существует возможность привлечения средств УО для модернизации многоквартирного дома, а также для ресурсосбережения.

5. Оплата жилого помещения устанавливается только относительно общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Для управляющей организации:

1. УО не подпадает под государственное регулирование тарифов, соответственно не может иметь рентабельность в данном виде деятельности.

2. УО заключают договор управления с каждым собственником помещения в отдельности. УО в этом случае берет на себя обязательства перед одним собственником за содержание и ремонт всего общего имущества в многоквартирном доме.

3. Появляется значительный состав участников договорных отношений.

4. Поставщики КУ могут ограничить или прекратить предоставление КУ управляющей организации в случае неоплаты ей этих услуг собственниками помещений в многоквартирном доме. Соответственно у УО возникает конфликт с собственниками помещений и проживающими в помещениях гражданами, которые своевременно осуществляют платежи.

5. При расчете оплаты за коммунальные услуги по формулам установленным Правилами предоставления коммунальных услуг возникают не оплаченные объемы этих услуг.

6. Установка приборов поквартирного учета с регулирующими устройствами может привести к убыточности деятельности УО.

7. Нормативы потребления, установленные для потребителей ЖКУ не покрывают фактический объем потребления ресурсов.

8. УО обязана взыскивать задолженности бюджетов всех уровней в судебном порядке по фактическим затратам из-за отсутствия должного законодательного регулирования.

9 На УО возложена обязанность в течение 5 дней со дня обращения любого собственника помещения предоставлять сведения о выполнении договора управления. Каждый собственник помещения, как сторона договора, имеет право контролировать и требовать исполнение обязанностей по договору без учета тех обстоятельств, что обязательства носят длящийся характер.

10. УО оказывает только те услуги, которые определены общим собранием собственников помещений, хотя может осуществлять предоставление услуг в полном объеме (не реализованные возможности).

11. Возможен вариант, что в управление будет предоставлено незначительное количество жилищного фонда. Жилищный фонд может быть предоставлен в территориально разрозненном виде из-за того, что собственники в близ лежащих домах будут устанавливать разные способы управления.

12. Собственники помещений могут установить в любой момент иной размер обязательных платежей, что приведет к отказу УО от исполнения договора управления.

13. Договор управления, может быть, расторгнут досрочно при изменении способа управления. Истребование средств с собственников помещений, не исполнивших свои обязательства по ранее взятым обязательствам будет осуществляться в суде индивидуально с каждого собственника помещения.

14. Незначительный срок действия договора управления (1-5 лет).

15. При формировании размера платежей за жилое помещение собственники отказываются включать в затраты расходы: устранение актов вандализма, ремонт оборудования, подпадающего под титул капитального ремонта, уборка придомовой территории, аварийные работы и пр.

16. Собственники помещений могут отказаться от подписания договора управления. УО придется обращаться в суд о понуждении к заключению договора.

17. Существуют законодательный пробел в вопросах понуждения собственников к заключению договора с собственниками жилых домов.

18. Сложности с неплательщиками. Легализация неплатежей (неплательщик наниматель проживает в жилом помещении размер, которого составляет 6 кв.м., судебными приставами составлен акт о невозможности взыскания и др.). УО в этих случаях должна возмещать неплатежи из своей прибыли.

19. Не определено положение ОМСУ при заключении договора управления. По многим муниципальным помещениям отсутствует государственная регистрация прав.

20. Зависимость от продавца коммунальных ресурсов. К УО, как к посреднику предъявляются претензии с двух сторон и от конечного потребителя и от производителя ресурсов.

21. Отсутствие технической и иной документации на многоквартирный дом. Предыдущая УО отказывается передавать такую документацию.

22. Законодательно не установлены функции управления, что вызывает сложности при определении расходов по управлению многоквартирным домом. Собственники отказываются утверждать стоимость управления многоквартирным домом

23. Оплата жилого помещения устанавливается только относительно конкретного общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Создается сложность по перераспределению средств между многоквартирными домами, находящимися в управлении.

Для собственников помещений:

1. Значительно увеличивается размер обязательных платежей.

2. УО не защищает права и интересы собственников.

3. Большая вероятность, что УО будет банкротом.

4. УО не может капитализировать средства собственников на проведение капитального ремонта.

5. Затруднен текущий контроль исполнения обязательств УО.

6. Сложности при проверке перечней и объемов работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, которые предлагает управляющая организация на текущий год.

7. Отсутствие специальных познаний для контроля деятельности УО.

Управление ТСЖ, ЖСК, ЖК, СПК

1.ТСЖ может управлять общим имуществом в нескольких многоквартирных домах. Уменьшаются общие затраты на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества, а также на содержание ТСЖ. ТСЖ становится реальным конкурентом в сфере управления многоквартирными домами.

2. Упрощена процедура принятия решений по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

3. Размер оплаты работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества для собственников помещений в многоквартирном доме устанавливается решением общего собрания членов товарищества, а не общим собранием собственников помещений.

4. ТСЖ, ЖК и ЖСК заключают договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества и кооператива. ТСЖ при заключении данных договоров представляет законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме (ч.8 ст. 138 ЖК РФ) и действует в их интересах. По договору управления (ч.2. ст. 162 ЖК РФ) товарищество и кооператив, хотя и выступают стороной договора, но услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества и коммунальные услуги предоставляются управляющей организацией непосредственно собственникам помещений и пользующимися помещениями в этом доме лицам.

5. ТСЖ не выступает в качестве потребителя услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также потребителем (абонентом) коммунальных услуг, если не имеет в собственности помещения в многоквартирном доме. Законодательно исключается возможность участия ТСЖ в качестве перепродавца жилищных и коммунальных услуг.

6. ТСЖ может принимать решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (дополнительные доходы - доходы от хозяйственной деятельности).

7. ТСЖ не отвечает по обязательствам членов ТСЖ, члены товарищества не отвечают по обязательствам товарищества. В обязательства членов ТСЖ входит оплата ЖКУ.

8. ТСЖ может самостоятельно осуществлять содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Уменьшаются затраты собственников помещений из-за льготного налогообложения.

9. Не возникает сложностей при перекрестном субсидировании и оплате в аванс платежей за коммунальные услуги.

10. Исключается «веерное» отключение КУ.

11. Льготное налогообложение ст. 145 НК РФ.

12. Возможность капитализации средств на проведение капитального ремонта.

13. Исключается административное воздействие ОМСУ.

14. Членские взносы являются дополнительным источником для компенсации непредвиденных убытков.

15. Деятельность ТСЖ не зависит от деятельности третьих лиц.

Для собственников помещений:

1. Договорные отношения только с одним юридическим лицом.

2. Собственники не отвечают за не исполнение обязательств другими собственниками.

3. Нет необходимости в осуществлении текущего контроля исполнения обязательств УО, РСО, ОО.

4. Существует возможность капитализации средств на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.

5. Ресурсосбережение.

6. ТСЖ защищает права и интересы собственников.

7. Большая вероятность, что ТСЖ не будет банкротом.

8. ТСЖ заинтересовано в оформлении земельного участка, как элемент общего имущества.

9. Собственник помещения имеет право обжаловать деятельность ТСЖ на общем собрании.

10. Существует реальная возможность влияния на руководителя ТСЖ через органы управления ТСЖ..

11. Незначительный состав участников договорных отношений.

1. Возникают сложности при определении размеров обязательных платежей при управлении общим имуществом нескольких многоквартирных домов.

2. Количество членов ТСЖ должно превышать 50% доли голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

3. В сознании собственников помещений сложилось негативное отношение к ТСЖ.

4.Дополнительные взносы (членские) на содержание общего имущества и юридического лица это  негативно сказывается при принятии собственниками решения о создании ТСЖ .

5. Отсутствие дополнительных налоговых льгот.

6. Налоговые органы воспринимают самостоятельное содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме работниками ТСЖ, как коммерческая деятельность с вытекающими из этого последствиями.

7. Отсутствуют помещения для размещения сотрудников ТСЖ.

Для собственников помещений:

1. Незначительно увеличивается размер обязательных платежей.

2. Личное участие в деятельности ТСЖ.

3. Возможны злоупотребления со стороны руководителя ТСЖ.

Непосредственное управление

Для обслуживающей организации (ОО):

1. ОО не отвечает своими средствами по обязательствам собственников помещений.

2. Выполняет работы и оказывает услуги в объеме установленном общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (сбалансированные жилищные отношения).

3. Не обеспечивает собственников помещений КУ.

4. Деятельность ОО не зависит от третьих лиц. ОО самостоятельно оказывает услуги и выполняет работы.

5. Прямые платежи.

6. Договор на предоставление услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества подписывается большинством собственников или уполномоченным лицом, а не всеми собственниками.6. Если договор подписан уполномоченным лицом, то отпадает необходимость к понуждению заключить договор.

Для ресурсоснабжающей организации (РСО):

1. Прямые платежи.

2. Начисление и сбор обязательных платежей включается в тариф на КУ.

3. Наличие нежилых помещений для размещения специалистов.

4. РСО по договору энергоснабжения не отвечает за надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, если абонентом выступает физические лица.

5. Затраты на начисление и сбор обязательных платежей включаются в тариф на КУ и не зависят от решения собственников.

Для собственников помещений:

1. Собственники не отвечают за не исполнение обязательств другими собственниками. Ответственность только по своим обязательствам.

2. Существует возможность контроля исполнения обязательств ОО (по итогам года).

3. Существует возможность привлечения средств ОО для модернизации многоквартирного дома, а также для ресурсосбережения.

4. Формально уменьшается объем обязательных платежей (не начисляются расходы за управление многоквартирным домом).

5. Отсутствует посредник, за счет деятельности которого увеличивается оплата жилого помещения.

6. Деятельность через представителя в силу закона или уполномоченное лицо по доверенности.

7. Уполномоченное лицо действует по доверенности оформленной в простой письменной форме.

8. Для заключения договора с ОО требуется согласия только большинства собственников.

9. Снижаются платежи за КУ из-за исключения неурегулированных моментов, связанных с тарифным регулированием.

Для обслуживающей организации (ОО):

1. Возможно, что в обслуживание будет передан незначительный объем жилищного фонда.

2. Возникает необходимость ведения финансовых лицевых счетов (если отсутствует ЕИРЦ).

3. Сложности с заключением договора в письменной форме на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений.

4. Значительный состав участников договорных отношений.

Для ресурсоснабжающей организации (РСО):

1. Сложности с продажей КУ непосредственно собственнику помещения. Тариф формируется до фасада многоквартирного дома.

2. Потери (убытки) ресурсов на внутридомовом оборудовании.

3. Возникает необходимость ведения финансовых лицевых счетов (если отсутствует ЕИРЦ).

4. Конфликты с ОО в части убытков на внутридомовом оборудовании.

5. Сложности с учетом ресурсов.

6. Должен предоставлять ресурсы в полном объеме и заданного качества. Контроль качества и количества предоставляемых ресурсов либо со стороны собственников, либо со стороны ОО по поручению собственников.

7. Увеличивается субъектный состав потребителей.

8. Необходимо самостоятельно вести работу с неплательщиками.

9. Возникают не обеспеченные обязательства собственников (неплатежи).

Для собственников помещений:

1. Необходимо самостоятельно заключать договора.

2. Отсутствует организация защищающая права и интересы собственников.

3. Отсутствует механизм капитализации средств собственников на проведение капитального ремонта.

4. Затруднен текущий контроль исполнения обязательств ОО и РСО.

5. Затруднено оформление доверенностей уполномоченному лицу каждым собственником помещений.

6. Повышенные требования к договору с ОО, чтобы стать абонентом КУ. Должна быть правильно трансформирована ответственность за надлежащее содержание общего имущества на ОО.

7. Функции управления необходимо переложить на ОО или иное лицо.